相続登記義務化とは？期限・必要書類・進め方

1. 相続登記の申請期限を確かめる

相続登記は、亡くなった人の名義になっている土地・建物を、相続した人の名義へ変更する手続きです。2024年4月1日から申請が義務になり、それ以前の相続も対象に含まれます。

遺産分割成立後の3年は、最初の申請期限を延ばすものではなく、分割内容を登記へ反映する追加の期限です。最初の期限までに分割がまとまらない場合は、次章の相続人申告登記を使えるか法務局へ相談してください。

売却する予定がなくても、取得を知った土地・建物は対象です。固定資産税の通知が届いた日や遺産分割協議が成立した日は、申請期限をたどる手掛かりになります。

たとえば、2018年に親が亡くなり、その時点で実家の相続を知っていたなら、原則は2027年3月31日までです。2025年に初めて別の土地の存在を知った場合、その土地については知った日から3年を数えます。

相続人ごとに、取得を知った時期が違うこともあります。親が亡くなった日だけで決めつけず、登記事項証明書、課税明細、遺言、遺産分割協議書から起点をたどってください（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料を科される可能性があります。期限を過ぎた瞬間に自動で決まる仕組みではありませんが、未申請なら法務局で手続き方法を案内してもらえます（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。

2. 通常の相続登記と相続人申告登記を分ける

遺産分割が期限までにまとまらない場合は、相続人申告登記を使えることがあります。相続人の一人が単独で申し出られ、登録免許税もかかりません。

相続人申告登記は、期限内の義務を履行するための手続きです。実家を売るための名義変更ではありません。売却や抵当権の設定には、通常の相続登記が必要です。

期限が近いのに、連絡が取れない相続人がいる。遺産の分け方で話し合いが続いている。こうしたときに、通常の相続登記が終わるまで何もしない状態を避けるための制度です。

申し出る不動産を特定し、自分が登記名義人の相続人だと分かる戸籍などを提出します。相続人ごとに申し出られるため、ほかの相続人全員の合意は不要です。

遺産分割が成立した後は、その内容に基づく登記を改めて申請する必要があります。申出書、戸籍、住所を証する情報など、基本書類と提出方法は法務省の案内で確認できます（法務省「相続人申告登記について」）。

3. 相続登記する土地・建物と必要書類をそろえる

先に確かめるのは、親が所有していた不動産の範囲です。固定資産税の課税明細と、土地・建物それぞれの登記事項証明書を照らし合わせます。

名義の調べ方は、課税明細から登記事項証明書を取る順番で詳しく整理しています。納税通知書の宛名だけでは、登記名義を確定できません。

2026年2月2日からは、法務局で「所有不動産記録証明書」を請求できます。亡くなった人が登記名義人になっている不動産を一覧にする制度で、窓口請求の手数料は1通1,600円です。

ただし、請求時の氏名・住所と登記簿の記録が一致しない不動産は抽出されません。転居歴がある場合は旧住所も控えます（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。

必要書類は、遺言、遺産分割、法定相続分のどれで申請するかによって変わります。法務局のハンドブックから、自分の状況に合う申請例を選べます（法務局「登記手続ハンドブック」）。

亡くなった人の戸籍は、出生から死亡まで連続している必要があります。転籍や改製があると複数通になるため、足りない戸籍の本籍地と年代をメモしておくと、市区町村へ請求しやすくなります。

銀行や証券会社でも戸籍を使うなら、法定相続情報一覧図の写しを利用できる場合があります。戸籍一式を何度も提出する前に、各手続きで利用できるかを尋ねてください（法務局「法定相続情報証明制度について」）。

書類を集め始める前に、遺言書の有無も家族へ尋ねておきます。遺産分割協議をした後で遺言が見つかると、誰が取得するかを確かめ直すことがあります。

4. 相続登記の費用と相続税の10か月期限を分ける

相続登記の登録免許税は、土地・建物の固定資産税評価額に0.4％を掛けるのが原則です。司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬や戸籍取得などの実費がかかります。

評価額が1,000万円なら、原則の登録免許税は4万円です。売却価格や不動産会社の査定額ではなく、申請年度の固定資産税評価額を使います。土地と建物の両方があれば、それぞれの評価額が計算の対象です。

一定の土地には、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。評価額100万円以下の土地などが対象ですが、申請書に根拠条文の記載が必要です。該当する可能性があれば、申請前に法務局へ条件を尋ねてください（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。

相続税は別の手続きです。課税対象額が基礎控除額を超える場合、申告・納税は相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。登記の3年を待ってから相続税を確認するのでは遅いため、財産総額が分からない段階でも期限を分けて控えます（国税庁「相続税の申告と納税」）。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。預貯金、株式、生命保険、不動産などを合算するため、実家の評価額だけで申告要否を決められません（国税庁「相続税の計算」）。

5. 法務局・司法書士・税理士を使い分ける

申請書の書き方や管轄を確かめたい場合は、不動産所在地を管轄する法務局の手続案内が窓口です。自分で申請する人は、予約方法と持参書類を先に問い合わせておくと無駄足を防げます。

祖父母名義のまま、相続人が多い、遺産分割協議書の作成が必要、遠方で何度も動けない場合は司法書士が相談先です。争いがある場合は弁護士、相続税の申告要否や不動産評価は税理士の範囲です。

相続税申告と登記を同時に進めたいときは、専門家が連携する窓口も候補になります。相談前に、相続人、財産のおおよその額、不動産所在地、10か月と3年の期限を一枚にまとめます。

相談予約では「相続について教えてほしい」だけでなく、登記名義、相続人の人数、遺言の有無、期限、売却予定を伝えます。相談先が必要な資料と担当分野を判断しやすくなります。

名義を整えたあと売却を考える場合は、売却前に確認する5項目へ進みます。査定額から差し引かれる費用は、実家を売る費用の記事で分けています。

まだ売るか残すか決めていない場合は、家の状態・お金・家族と名義を整理する記事から、家族で決める範囲を洗い出せます。