実家の名義はどこで確認？固定資産税通知書から登記簿を取る方法

1. 固定資産税通知書だけで名義を決めない

そう思いますよね。毎年届く通知書に父親の名前があれば、「この家は父名義だ」と受け取るのが自然です。

ただ、通知書で分かるのは、誰に固定資産税が通知されているか。現在の登記名義人を確かめる書類ではありません。まずは表紙をめくり、土地や家屋の内訳が並ぶ課税明細を探してみてください。

「地番って、いつもの住所のこと？」と戸惑うかもしれません。郵便物に使う住所と登記上の地番は、同じとは限りません。住所だけでは法務局で不動産を特定できない場合があります（松山地方法務局「不動産登記に関するよくある質問」）。

それでも調べる方法は残っています。実家のある市区町村へ、「固定資産課税台帳か土地・家屋名寄帳を見たい」と聞いてみてください。閲覧できる人や必要書類、手数料は自治体ごとに異なり、戸籍や本人確認書類を求められる場合があります（東京都主税局「固定資産に関する証明等」）。

地番と家屋番号が分かったら、法務局で土地と建物の登記事項証明書を別々に請求できます。窓口へ行けない場合は、オンラインでの交付請求も可能です（法務局「登記事項証明書を取得したい方」）。

証明書の権利部・甲区には、所有者、取得原因、共有している場合は各人の持分が載っています。乙区は、抵当権など所有権以外の権利が記録される場所です（法務局「登記事項証明書と登記簿謄抄本の違い」）。

• 通知書で、税金を負担している人を知る
• 課税明細で、地番・家屋番号を探す
• 登記事項証明書で、現在の名義と共有持分を確かめる
• 権利証・登記識別情報は、過去の登記をたどる手がかりにする

2. 土地・建物・私道の登記事項証明書を取る

ここで、ひとまず安心したくなりますよね。ただ、その証明書で分かったのは建物の名義だけです。建物が父親名義でも、下の土地は母親との共有、家の前の私道は祖父名義ということがあります。

1章で控えた「家屋番号」は建物、「地番」は土地を特定する番号です。法務局では、建物は家屋番号で1通、敷地は地番ごとに1通ずつ、登記事項証明書を請求できます。

私道は、道路として使っていても登記上は一筆の土地です。複数人で持っている場合は、権利部の甲区に所有者と持分が載ります。

実家から公道へ出るまでに細い通路があるなら、敷地と同じ名義だと思い込まず、別の地番がないか確かめてください。

• 建物：家屋番号で請求し、所有者を確認する
• 敷地：地番ごとに請求し、所有者と共有持分を確認する
• 私道：別の地番があれば、その土地の所有者と共有持分も確認する

地番が分からない不動産は、市区町村の名寄帳を確認するほか、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」で探せる場合があります。

氏名や住所などの条件から、その人が所有者として記録されている全国の不動産を一覧で請求できる制度です（法務省「所有不動産記録証明制度について」）。

ただし、昔の住所で登記されたままなど、入力した条件と登記簿の記録が一致しない不動産は一覧に出ないことがあります。

権利証、古い課税明細、親族の記憶も照らし合わせ、見当たらない土地があることを法務局や司法書士へ伝えてください。

証明書がそろったら、紙の上に「建物／父」「敷地／父と母」「私道／祖父」のように書き出すと、名義が違う場所を見落としにくくなります。亡くなった人の名前があれば、次に確認するのは相続登記です。

3. 親が亡くなっていたら相続登記が必要

登記事項証明書に亡くなった親や祖父母の名前が残っていたら、売却の前に相続関係をたどります。子どもが実家を管理していても、それだけで売主にはなれません。

この状態では、まだ売ることはできません。亡くなったお父さまから、家を相続した人へ名義を移す相続登記が先です。

なお、お父さまが存命なら相続登記は必要ありません。家を売るか、誰かへ譲るかは、お父さま本人の意思が出発点です。

親名義のまま売却する場合は、親本人・子の代理・成年後見の違いで、誰が査定や契約へ進めるかを確認できます。

遺言書がなければ、一般には、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本、相続人の戸籍謄本などから相続人を確かめます。

誰が家を相続するかを話し合った場合は、遺産分割協議書や印鑑証明書も必要です。

必要書類は、遺言書の有無や相続の経緯によって変わります。

最初から完璧にそろえようとせず、「父名義の家」「遺言書は未確認」「相続人は母と子2人の見込み」と分かる範囲を法務局や司法書士へ伝えてください（日本司法書士会連合会「相続登記の申請に必要な書類」）。

祖父名義の私道も、そのままにはできません。祖父が亡くなった時点の相続人を確認し、その後に亡くなった相続人がいれば、相続関係を順にたどることになります。

人数が増えるほど戸籍の収集や話し合いに時間がかかるため、早めに相談した方が進めやすいケースです。

古い相続も、相続登記の義務化の対象です。申請期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内です。

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる場合があります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

2024年4月1日より前の相続も対象です。その日より前から取得を知っていた場合、申請期限は2027年3月31日です。「昔の相続だから対象外」とは限りません。

期限までに遺産分割がまとまらなければ、相続人申告登記を申し出る方法があります。ただし、誰が不動産を取得するかを確定する登記ではありません。

遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に内容を反映した登記が必要です（法務省「相続人申告登記について」）。

4. 戸籍がそろう前でも、法務局・司法書士に相続登記を相談できる

亡くなった人の名義が残っていたら、戸籍が全部そろうまで一人で集め続ける必要はありません。今ある登記事項証明書と、分かる範囲の家族関係を相談先へ持っていけます。

待たなくて大丈夫です。むしろ途中で一度相談すると、不要な戸籍まで取り続けたり、必要な土地を申請から漏らしたりするのを避けやすくなります。

相談するときは、2章で書き出した名義と、今分かっている家族関係を伝えます。分からないことは、無理に埋めず「未確認」で構いません。

• 亡くなった人：父は2023年に死亡、祖父は死亡年が未確認など
• 不動産の名義：建物と敷地は父、私道は祖父など
• 家族関係：母と子2人が相続人の見込みなど
• 手元の書類：登記事項証明書は取得済み、戸籍は収集中、遺言書は未確認など

自分で申請したいなら、管轄の法務局へ

法務局の「登記手続案内」では、自分で申請する人が、申請書の書き方や添付書類の集め方について説明を受けられます。事前予約制で、案内時間は20分程度です（法務局「登記の申請を御検討されている皆さまへ」）。

予約するときは、「父名義の土地と建物の相続登記を自分で申請したい。戸籍は収集中」と伝えます。相談先は、原則として実家の所在地を管轄する法務局です。

戸籍集めや申請を任せたいなら、司法書士へ

司法書士には、相続登記に必要な書類の確認、戸籍の取得、申請書の作成、法務局への申請代理を相談できます。

祖父名義が残っている、相続人が多い、遠方で動きにくいときは、最初から事情を伝えると依頼範囲と費用を確認できます（日本司法書士会連合会「相続登記の申請に必要な書類」）。

近くの相談先は、各都道府県の司法書士会や相続登記相談センターから探せます（日本司法書士会連合会「相続登記相談センター」）。

相続登記の期限や、遺産分割が決まらないときの手続きは、相続登記義務化の記事で詳しく読めます。

名義の問題が解けて売却を考え始めたら、実家を売る前の5項目へ。売却代金から差し引かれるお金は、実家売却の費用の記事で確認できます。

相続アシストが掲げるのは、「相続を、専門家の確かな手で」。戸籍や残高証明などの書類収集を代行し、税理士・弁護士・司法書士が連携して相続税申告から登記まで対応します。対象は東京・神奈川・大阪・京都・兵庫の案件で、電話やオンラインで相談できます。