実家を売る費用はいくら？売却代金から差し引かれる7項目

1. 仲介手数料：売買価格から上限額を計算する

まず差し引くのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介によって売買契約が成立したときの成功報酬で、法律に基づく告示で上限額が決まっています。

売買価格が400万円を超える場合、売主一方から受け取れる上限は、簡便式で「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。2,000万円で売れた場合は、（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円が上限になります。

72万6,000円はあくまで上限です。媒介契約を結ぶ前に、実際の金額と、契約時・引き渡し時など支払う時期を確認できます。

売買価格が800万円以下の宅地・建物では、2024年7月1日からの特例により、売主または買主一方から受け取れる仲介手数料が税込33万円までになる場合があります。特例を使う場合も、媒介契約時の合意が必要です（国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」）。

仲介手数料の上限が分かったら、次は売買契約書へ貼る印紙の金額です。

2. 印紙税：紙の売買契約書に記載する金額で決まる

印紙税は、紙で作成する不動産売買契約書にかかる税金です。売主が保管する契約書を1通作るなら、その1通に契約金額に応じた収入印紙を貼ります。

2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置があります。契約金額が100万円超500万円以下なら1,000円、500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）。

したがって、2,000万円の売買契約書なら、軽減後の印紙税は1万円です。契約書を何通作るか、電子契約を使うかは不動産会社へ確認し、実際に作成する紙の契約書に必要な金額を聞いてください。

仲介手数料72万6,000円と印紙税1万円を合わせると、2,000万円で売る例ではここまでで73万6,000円です。次の登記費用は、現在の登記内容によって変わります。

3. 登記費用：実家の名義・住所・抵当権を確認する

登記事項証明書には、土地と建物の所有者、登記上の住所、抵当権が記録されています。親の名義のまま、相続人の住所が変わっている、完済した住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却までに登記が必要になることがあります。

抵当権の抹消や所有者の住所・氏名変更にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2個なので、一つの登記につき2,000円になります（法務局「不動産登記の申請書様式」）。

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬や書類取得費がかかります。相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。一定の土地には免税措置もあるため、土地と建物それぞれの評価額を確認してください（国税庁「登録免許税の税額表」）。

名義が分からないときは、固定資産税の通知書から登記事項証明書を取る順番で土地と建物を確認できます。所有者と抵当権が分かれば、売却前に必要な登記を司法書士へ具体的に尋ねられます。

2,000万円で売り、土地と建物の抵当権を抹消する例では、ここまでに次の金額が分かります。

• 仲介手数料：上限72万6,000円
• 印紙税：紙の契約書1通で1万円
• 登録免許税：土地1筆・建物1棟の抵当権抹消で2,000円

合計は73万8,000円です。司法書士報酬と、これから扱う測量・片付け・解体・税金は含んでいません。

4. 測量費：境界が不明なら必要な作業を確認する

ここからの3費目は、実家ごとに必要かどうかが変わります。土地の境界が明確で、買主が現況のまま引き渡す条件に同意すれば、売主側の確定測量を求められない場合もあります。

確定測量では、法務局や自治体の資料調査、現地測量、隣地所有者との立ち会い、境界標の設置、図面作成などが関わります。土地の広さだけでなく、隣接地の数や境界の状況で作業が変わるため、全国一律の料金はありません。

古い測量図や境界確認書、地積測量図があれば、訪問査定のときに見せます。新たな測量が必要と言われたら、必要な理由、作業範囲、隣地立ち会い、納期を土地家屋調査士の見積書で確認してください（日本土地家屋調査士会連合会「相談Q&A」）。

境界の扱いが分かったら、室内や庭に残る家財を誰が片付けるのかも売却条件に入れます。

5. 片付け費：残置物を含む条件で査定を比べる

査定前に家財をすべて処分する必要はありません。古家付きで売る、買主や買取会社が残置物を引き受けるなど、売り方によって売主が片付ける範囲が変わるからです。

まず、通路と確認したい部屋へ安全に入れるようにします。権利証、登記識別情報、契約書、領収書、通帳、写真などは処分品とは別の箱へ移しておけば、紛失を防げます。詳しい順番は実家の査定前に片付けるもの・残すもので確認できます。

業者の見積もりは、家財の量だけでなく、階段や駐車場所、分別、家電4品目、仏壇・金庫・消火器などの扱いで変わります。家庭ごみの回収を頼む場合は、市区町村の案内から一般廃棄物処理業の許可業者や委託先を確認してください（環境省「無許可の回収業者を利用しないでください」）。

家財量と見積書の見方は実家の家財処分費を確認する6項目に分けています。査定時には「現状のまま」「売主が片付ける」の両条件を聞くと、片付け代を払った後の手残りで比べられます。

6. 解体費：古家付きと更地渡しの手残りを比べる

解体した方が得とは、解体費だけでは判断できません。古家付きの査定額と、解体後の土地の査定額から解体費・家財撤去費・登記費用を引いた額を並べる必要があります。

解体費には建物本体だけでなく、廃棄物、足場・養生、塀・庭木・物置、重機が入れない場合の作業、石綿、地中埋設物などが加わることがあります。建物の構造や道路条件で変わるため、現地調査前の概算だけで契約しないでください。

床面積80平方メートル以上の建築物の解体工事など、一定規模以上では建設リサイクル法の届出が必要です。解体後は、登記されている建物の滅失登記も関係します（環境省「建設リサイクル法の概要」、法務局「建物を取り壊した／建物を新築した」）。

古家付き・更地渡し・更地売却を比べる5つの条件で売り方を比べ、解体すると決めた後は解体見積書の6項目を同じ範囲で取りましょう。

売却までにかかる6費目の要否を確認した後は、譲渡所得税だけを別枠にすると、売却代金へ直接かかる税金とほかの費用が混ざりません。

7. 譲渡所得税：取得費・譲渡費用・特別控除から見積もる

譲渡所得税は、売却代金の全額ではなく、売って得た利益を基に計算します。基本式は「譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得」です。

取得費には購入代金や購入時の手数料などが入り、建物は減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用には今回の売却に直接かかった仲介手数料、測量費、一定の取壊し費用などが含まれます（国税庁「土地や建物を売ったとき」）。

取得費が分からない場合は、売却代金の5％相当額を概算取得費にできます。ただし、取得費が小さくなると課税譲渡所得が大きくなりやすいため、親が買ったときの売買契約書、建築請負契約書、領収書を実家で探してください。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％が基本です。5年以下の短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％で、所得税には復興特別所得税なども加わります。相続した実家の取得時期や特例の適用は、税務署や税理士へ個別に確認が必要です。

相続した空き家は、建築時期、相続前後の利用、売却期限、売却代金などの要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋・敷地を取得した相続人が3人以上なら最高2,000万円です（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

要件と売却前に残す書類は、相続した実家の3,000万円控除で確認できます。税額が未確定なら、手残り表には推測値を入れず「税務署・税理士へ確認」と残してください。

2,000万円の例で手元に残る金額は、「2,000万円 − ローン残債 − 73万8,000円 − 司法書士報酬など − 測量・片付け・解体費 − 譲渡所得税」です。73万8,000円以外は実家と契約条件によって変わるため、次の3つに分けると抜けを防げます。

• ここまでに計算できた費用：仲介手数料の上限、印紙税、抵当権抹消の登録免許税で73万8,000円
• 査定と見積もりで決まる費用：司法書士報酬、測量、片付け、解体
• 取得資料と特例で変わる税金：譲渡所得税。取得費が分かる書類と特別控除の要件を税務署・税理士へ確認

申し込み前に、家を売る方針、土地と建物の名義、実家の鍵、訪問査定に立ち会える日を確認してください。室内へ入る方法や日程がまだ決まっていない場合は、実家を売る前の5項目から足りない準備を確かめられます。

持ち家売却の申込フォームでは、表示された不動産会社から査定を頼む会社を最大5社まで選べます。選んだ会社へ物件情報と連絡先が共有され、各社からメールまたは電話で連絡があります。申し込みと査定依頼に利用料はかからず、査定後にその会社へ売却を依頼する義務もありません。

連絡しやすい時間やメール希望は書けますが、希望どおりになるとは限りません。複数社との連絡に対応でき、申し込み後10日以内に本人確認と日程調整、30日以内に訪問査定を受けられる時期に利用してください（持ち家売却公式）。

各社へ同じ物件情報を渡し、査定額だけでなく、仲介手数料、測量・片付け・解体の売主負担、売却期間を尋ねてください。受け取った内容を同じ表へ並べると、手残りの違いを家族で共有できます。比べ方は不動産会社を選ぶ5つの基準で確認できます。