古い実家は解体してから売る？古家付き・更地渡しを比べる5つの条件

1. 解体前に、古家付き・更地渡し・更地売却を比べる

不動産会社へ最初に頼みたいのは、「更地ならいくら」という1案だけの査定ではありません。建物を残す案、買主が決まってから売主負担で壊す案、先に解体する案のうち、その会社が対応できる売り方と理由を尋ねると、解体を急がずに判断できます。

古い家でも、修繕して住みたい人や、建物を使いながら建替えを考える人が買主になる地域があります。土地として売る場合も、買主側で解体できるなら、売主が先に資金を用意しなくて済みます。

一方、倒壊のおそれがある、室内へ安全に入れない、境界付近まで建物があるなど、現状のまま売り出しにくい家もあります。築年数だけでは判断できないため、建物と敷地を現地で確かめてもらいます。

現状売却の案が出なかったら、その理由も確かめてください。建物の危険性なのか、地域の買主層なのか、会社が得意とする売り方なのかで、次に集める情報が変わります。

3案の査定額は、そのまま優劣を決める数字ではありません。売主が負担する解体費、家財撤去、測量、売れるまでの税金と管理費を差し引いて、初めて手残りを比べられます。

2. 建物と土地の名義・状態を確かめる

土地だけでなく、建物の登記事項証明書も必要です。土地と建物の名義人が違う、共有者がいる、亡くなった親の名義が残っている場合は、誰が解体工事を発注できるかを先に整理しておきます。

古い離れや物置が未登記のこともあります。固定資産税の課税明細、登記事項証明書、現地にある建物の数が合わなければ、不動産会社と土地家屋調査士へ相談が必要です。

現地では、雨漏り、傾き、基礎のひび、シロアリ跡だけでなく、前面道路の幅、重機が入れる場所、隣地との距離、電線、庭木、塀も写真に残しておきます。解体費と売り方の両方に関わるためです。

道路と敷地に高低差がある家や、隣家と屋根が近い家は、道路側からの写真だけでは足りません。敷地の奥から道路方向と、建物と隣地の間が分かる写真もあると、業者が現場を判断しやすくなります。

建物の床面積が80㎡以上の解体工事は、建設リサイクル法の対象になり、発注者は原則として工事着手の7日前までに届出が必要です。届出先と必要書類は都道府県・指定市の窓口で確認できます（国土交通省「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律の施行について」）。

解体後は建物滅失登記も必要です。自分で申請する場合の書式とオンライン申請方法は法務局で案内されています（法務局「建物を取り壊した」）。誰が届出・登記を担当し、その費用が見積書に含まれるかは、契約前に確認しておきたい項目です。

3. 解体見積もりに含む工事を明確にする

見積総額だけでは、金額に差が出た理由を判断できません。家屋本体のほか、基礎、塀、門扉、物置、庭木、家財、浄化槽、井戸、地中のコンクリートまで、どこを撤去する金額なのかを確かめてください。

室内に家具が残っている場合は、家財撤去を解体工事へ含める案と、自治体の方法で先に処分する案があります。家電リサイクル対象品、仏壇、ピアノ、金庫などは別料金になることがあります。

アスベストの事前調査、重機やトラックの進入、交通誘導、隣家への養生、残土処分も確認項目です。「一式」とだけ書かれた欄には、数量、単価、追加料金が生じる条件を記載してもらうと、後から差額が出にくくなります。

• 建物母屋、離れ、物置、基礎、地下部分
• 外構塀、門扉、庭木、庭石、カーポート
• 設備・家財浄化槽、井戸、エアコン、家具、家電
• 追加条件アスベスト、地中物、狭い道路、交通誘導、残土

売却用の比較表では、解体見積額の横に「含まれない物」も添えてください。さらに測量、家財処分、滅失登記、引渡しまでの管理費を足すと、先に必要な現金が分かります。

自治体に解体補助制度がある場合も、契約前の申請や対象建物の確認が必要なことがあります。市区町村の空き家・建築担当へ住所と建築年を伝え、まだ解体契約前だと説明すれば、申請順と対象費用を確認できます。

本体工事、廃棄物、付帯工事、石綿調査などの内訳は、空き家の解体見積書で確認する6項目に分けています。補助制度を使う場合は、解体補助金の事前判定と契約順も見積もり段階で確認が必要です。

4. 固定資産税と売却特例の期限を確かめる

住宅が建つ土地には、固定資産税の課税標準を軽くする住宅用地特例があります。小規模住宅用地は200㎡まで価格の6分の1、一般住宅用地は3分の1が固定資産税の課税標準です（国土交通省「土地の保有に係る税制」）。

建物を壊した後は、原則として住宅用地に該当しなくなります。ただし実際の税額は、土地の評価額、面積、解体時期、自治体の扱いで決まります。納税通知書から問い合わせる数字は、解体後の固定資産税を確認する5つの手順で拾えます。

相続した空き家では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例の対象になる場合があります。対象家屋、相続後の利用、売却代金、売却期限など複数の要件があり、相続人が3人以上なら控除上限は2,000万円です。

2024年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が耐震改修または解体する契約でも、売却年の翌年2月15日までに工事を終えるなどの要件を満たせば対象になり得ます。制度の適用期限は2027年12月31日です（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

解体前に税務署または税理士へ持っていくのは、相続日、建築日、登記、解体予定日、売却予定日が分かる資料です。特例を使える前提で査定額を比べず、使えない場合の税額も含めて手残りを試算します。

5. 手残りと契約条件で査定を比べる

各社へ建物や道路の写真と解体見積もりを渡し、古家付き、更地渡し、更地売却のうち対応できる案を尋ねます。査定額の根拠だけでなく、想定する買主、売却期間、値下げを考える時期まで回答してもらうと比較しやすくなります。

勧める案が会社ごとに違うときは、土地価格の見立て、建物を使う買主の有無、解体費の想定額を分けて尋ねてください。結論ではなく、差が生まれた前提を比べるためです。

更地渡しを選ぶ場合は、解体範囲、完了日、買主が確認する方法、地中物が出た場合の費用、工事が遅れた場合の扱いを売買契約書に記載してもらいます。口頭の「更地にして渡す」だけでは、どこまで壊すのかが残りません。

古家付きで売る場合も、建物を使用する前提か、土地として買う前提かを契約書で確かめる必要があります。雨漏りや故障など把握している状態は、不動産会社へ伝えてください。

• 査定古家付き、更地渡し、更地売却の価格差と根拠
• 費用解体、家財、測量、登記、税金、売却までの管理費
• 期限買主募集、解体着工、契約、引渡しの想定日
• 契約解体範囲、地中物、解除、工期遅延の負担

比較の最後は、「査定額 − 売主負担の費用 − 売れるまでの税金と管理費」です。高い査定額だけに目を向けず、各社の手残りと、その計算に含まれる費用を判断材料にしてください。

数字がそろえば、古家付きと更地の査定額から、それぞれの売主負担を引いた手残りを比べられます。更地案が同額になる売却価格も計算し、その価格で売れる根拠と期間を不動産会社へ質問してください。

申し込み前に、実家を売る方針、土地と建物の名義、鍵の所在、訪問査定に立ち会える日を家族でそろえてください。古家の写真と、まだ契約していない解体見積もりがあれば、古家付きと解体後の条件を説明しやすくなります。

持ち家売却の申込フォームでは、表示された不動産会社から最大5社を選べます。選んだ会社へ物件情報と連絡先が共有され、各社からメールまたは電話で連絡があります。申し込みと査定依頼に利用料はかからず、査定を受けた後に売却する義務はありません。

連絡を受けやすい時間帯を決め、申し込み後10日以内に本人確認と日程調整、30日以内に訪問査定へ対応できる時期に利用してください（持ち家売却公式サイト）。

会社ごとの地域実績、価格根拠、訪問後の対応は、実家の査定先を選ぶ5つの基準で比べます。名義や家族の売却条件が未確認なら、親の家を売る前の5項目から始めます。

3案を比べて「解体する」と決めた場合は、工事範囲を伝えて解体業者の見積もりを比べる段階です。

解体工事比較ナビは、無料で最大4社の解体業者へ見積もりを依頼できるサービスです。申し込み後は運営事務局から連絡があり、希望と建物の状況を確認したうえで業者紹介へ進みます。紹介された業者と必ず契約する必要はありません。

この広告からは徳島県・高知県の工事を申し込めません。対象地域の工事で、申し込みから30日以内の本人確認に対応できる時期に利用してください（解体工事比較ナビ公式サイト）。

家具が多く残っている場合は、査定前に片付ける範囲を先に決めると、解体見積もりの条件もそろいます。